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小華和小莫交往多年，兩人對目前的相處模式十分滿意，沒有結婚的打算。最近兩人打算共同置產，因為兩人並沒有結婚，如果打算一起買間房子的話，該怎麼做才對雙方有保障？
 

房東與房客簽訂租賃契約後，並將該契約辦理公證。於該租賃期間，房客不依約繳交房屋且超過二個月，房東依法定程序催告及終止契約。此時，房東是否可持此公證書請求給付租金、返還房屋？
 

承租人與出承人於契約中表示，契約期滿承租人不搬遷、不交還房屋，或出租人不返還押租金，願「逕受強制執行」，此契約經過公證，日後倘若真發生如上述情形，當事人無須訴訟就可持此公證書，請求法院民事執行處強制執行。雖然要公證費，但日後有糾紛時，也較能快速將事情處理完，再把房屋出租，避免這段期間少收了租金。
  摘自司法院line

承租人於契約終止後，不搬走是否構成刑法侵占罪、侵入住宅罪？
一、不構成刑法侵占罪

收回出租房屋，要按法律步驟來-房東訴請返還房屋、強制執行
1.強制執行之聲請:依民法第455條前段規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」若出租人合法終止租賃契約後，承租人拒不搬遷。承租人向法院提起遷讓房屋訴訟，獲得勝訴判決後作為執行名義，向法院執行處聲請強制執行。

房屋租賃契約

一、房屋租賃契約一定要書面訂立嗎？
承租人和出租人談妥，口頭約定就能成立房屋租賃契約。租賃契約為諾成契約，僅需一造約明以某物租與相對人使用，其相對 
人約明支付租金，即生效力（最高法院19年上字第343號判例意旨參照）。
但如果沒有書面契約，事後雙方發生糾紛時，如何去證明該房屋租賃契約已經成立，就是一個很大的問題。況且書面契約裡面 
會針對雙方當事人之權利義務有明確的規範，倘日後有紛爭時，其責任的歸屬也較為明確。
或許有人會說，當初我有交付定金，契約應該算成立吧？依民法第248條規定：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推 
定其契約成立。」因此出租人受有定金，此契約推定成立，原則上，這一點是沒有太大問題。在訴訟上，承租人是否有交付 
定金予出租人，是必須由承租人負舉證責任，所以若不是以轉帳的方式，而係由現金交付，記得要留下出租人收受定金之證 
明。


二、承租人積欠租金，出租人何時可終止房屋租賃契約？
現實生活中，最常遇到的就是，還在租賃關係存續中，親愛的承租人租金繳到一半，突然不繳了，且又基於種種的理由，還 
打算繼續住著，完全沒有一點點想搬走的跡象，此時此刻出租人如何「合法」終止此房屋租賃契約呢？
(一)終止房屋契約之前提
1.無支付押租金
依民法第440條規定，房屋租賃之租金積欠達2個月總額，出租人可採取法律程序，依法催告承租人繳納租金，如不在期限支 
付，則終止此租賃契約，此基於法律保護承租人的政策。是不是租金積欠達2個月才能催告？出承租人有支付租金遲延之狀況 
即可催告，只是要終止此契約的前提，是遲付租金之總額，要達二個月之租額，兩者不衝突。
2.有支付押租金
如果承租人有付押租金的前提，應類推適用土地法第100條第3款規定：承租人積欠金額，除擔保金抵償外，達二個月以上 
時， 出租人才得收回房屋。這邊的擔保金就是我們俗稱的押租金。所以承租人如果積欠租金之總額，以押租金抵充後，未達 
二個月 的話，即使催告，也不生終止的效力。

◎實務上認為，土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用。（此有最高法院44 年台上字第516號判例可資參照）

◎臺灣高等法院 105 年度 上更(一) 字第 102 號民事判決
按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題，有最高法院87年度台上字第1631號判決要旨可參。本件上訴人僅交一半租金，至101年6月30日止，積欠租金685,314元，以押租金435,120元抵充後，仍有250,194元租金未繳（685,314-435,120），尚未逾兩期租金總額304,584元（152,292X2），雖被上訴人以存證信函之書面通知上訴人催討欠租，如上所述，惟欠繳租金額未達兩期租金總額，揆前說明，自不生101年6月30日終止系爭租約之效力，然上訴人101年7月、8月份仍繳一半租金，累積至同年8月份，積欠租金達402,486元（250,194+76,146X2），已逾兩期租金總額，被上訴人以起訴狀送達日即101年9月7日終止系爭租約，核屬有據。

◎最高法院100年度台上字第725號民事判決
按以現金為租賃擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額；已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租，土地法第九十九條定有明文。又以承租人遲付租金為終止原因者，必承租人遲付租金之總額已達兩個月之租額，經定相當期限催告，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租約，此觀民法第四百四十條第一、二項規定自明。是承租人支付之擔保金超過二個月房屋租金之總額，如承租人表示以擔保金抵償，須抵償後遲付之租金達兩個月之租額，出租人始得定期催告承租人給付租金，必待承租人仍不於期限內支付，出租人始得進而終止租約。

收回出租房屋，要按法律步驟來-催告
一、催告的含義是指將催促相對人履行某特定事項通知相對人。至於催告的方式如果法律沒有特別規定，書面或口頭之方式都可 
以，只要通知能到達相對人即發生催告之效力。不過，最保險的方式還是用書面催告，之後如上了法庭，才能證明有催告 
之事實及催告以到達相對人。一般來說，會建議房東用存證信函的方式就為安全。
二、催告
1.於訂定租賃契約後，出租人已收取押租金，此時承租人所積欠租金總額扣除押租金後仍達二個月以上之租金額時，出租人 
才能終止契約。此時出租人訂相當期間為第一次催告承租人支付租金，若承租人不於期限內支付租金，出租人取得終止 
權。若承租人逾此相當期間仍不支付，出租人此時得以存證信函為第二次催告，向承租人表示行使終止權，於存證信函到 
達出租人時，發生效力。
2.然實務上也有放寬此契約終止之條件，認為如果出租人於催告函中表示承租人在催告期滿仍未給付，該契約即為終止不待 
通知，係「附停止條件之終止契約之意思表示」，而與催告期滿時契約即為終止。
3.為了保險起見，避免日後在訴訟上被認定終止契約不合法之疑慮，在定期限之情形下，仍為二次催告。
◎83年台上字第1773號
按契約當事人之一方，因他方遲延給付而催告其履行時，並表明如於期限內不履行，契約視為終止，即係於催告之同時，表示附有停止條件之終止意思，因此他方當事人如未履行契約，則停止條件成就，終止契約之意思表示發生效力。故無須再另為終止契約之意思表示。茲被上訴人於催告函內既已表明如上訴人劉佐生逾期不繳付欠租，即視為終止租約，上訴人劉佐生未於期限繳交租金，依上說明，自已發生終止租約之效力。