法律事務所

甲、乙、丙、辛共有一建物，建物座落之土地係由甲、乙、丙、丁、戊、己、庚所共有。因甲負債，其土地及房屋之應有部分被法院同時查封拍賣，由第三人拍定。若建物共有人辛、基地共有人庚均主張優先承購權，誰有優先購買權？

一、建有物之共有人有優先購買權

   1.土地法第34條之1第4項規定之立法意旨原在避免土地畸零及所有權分散等，係對農地及空地而言，若土地已建有房屋，且房屋與基地應有部份合併出售時，基地共有人，即無保護之必要。內政部 64 年 10 月 21 日台內字第 657006 號函明釋：對於地上已有建物，且該建物區分為各別所有者，如各別所有人出賣其建物時，就其建物所在基地之應有部分，併同出賣者，本土地法第104 條，使基地與地上之房屋所有權人合而為一之立法精神，基地之他共有人無優先承買權。(高等法院暨所屬法院66年度法律座談會民事執行類第21號研討結果)

2.土地登記規則第98條明定區分所有建物之專有部分連同其基地一併移轉時，排除土地法第34條之1第4項優先承買權之適用。惟解釋上該條文之立法目的仍未脫於避免所有權關係複雜化而有礙物之利用及簡化共有關係等二大目的。又基地上有多棟區分所有建築物座落，若認為於此種情形基地共有人仍可主張土地法第34條之1第4項之優先承買權，將使得土地登記規則第 98 條幾無從適用，並無益於共有關係之簡化。故解釋上應認為僅有建物之共有人有土地法第34條之1第4 項之優先承買權。

二、區分所有建物之專有部分為共有者之情形

1.土地法第34條之1執行要點第10點第5款明定：「區分所有建物之專有部分為共有者，部分共有人出賣其專有部分及基地之應有部分時，該專有部分之他共有人有本法條優先購買權之適用。」故區分所有建物為共有，共有人出賣其應有部分時，他共有人依土地法第34條之1第4項規定，當然得以同一價格共同或單獨優先承購，此與土地登記規則第 98 條所定區分所有建物連同其基地一併移轉之情形，不同。區分所有建物之他共有人對建物之應有部分及所屬基地之拍賣，應有優先承購權。

  2.區分所有建築物所有權連同基地應有部分合併拍賣時，基地之其他共有人，對於地上區分所有建築物及其基地之應有部分，均無優先承買權；而區分所 有建築物為共有時，共有人對於區分所有建築物及基地均有優先承買權。

相關判決

1.最高法院95年度台抗字第 703號。

2.臺灣高等法院103年度抗字第 421號裁定。

相關研討會

1.高等法院暨所屬法院66年度法律座談會民事執行類第21號

2.法務部行政執行署及分署104年度法律及聲明異議實務問題研討會提案一