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小華和小莫交往多年，兩人對目前的相處模式十分滿意，沒有結婚的打算。最近兩人打算共同置產，因為兩人並沒有結婚，如果打算一起買間房子的話，該怎麼做才對雙方有保障？

共同置產，頭期款誰出？出多少？房子應該登記在誰名下？這些問題是很常見。縱使有婚姻關係的兩人，面對這問題常常也搞到雞飛狗跳，何況是沒婚姻關係的兩人。面對共同置產的情形，有下列方法，可以解決此問題：

一、共同登記為所有權人

       我國不動產是採登記制，依民法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」所以將不動產登記為兩人共有，對雙方均有保障，至於持分之多寡可依照出資額之比例登記。

二、不動產登記在一人名下，另一人設定最高限額抵押權

 如果不動產只要登記在一個人名下，另一個人也有出資的情形下，可以在該不動產上設定最高限額抵押權。如果不動產名義人處分該房子，因為有設定最高限額抵押權，可以保障日後出資額的部分可拿回來，但抵押權人並不能限制不動產登記名義人處分該不動產。簡單講，不動產名義人處分該不動產時，不用抵押權人的同意。

三、借名登記

  1.如果雙方皆為不動產所有權人，但雙方協議就應不動產成立借名登記關係，僅將不動產登記在其中一人名下也是可行的。雖雙方成立借名登記，因不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，並無法拘束第三人。比起前二者，如果出名人未經借名人的同意，而將登記在其名下的不動產移轉登記給第三人到底可不可以？

2.實務上有不同見解，有法院認為「出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分」。也有法院認為「出名者對借名之標的物並無真正所有權，其處分違反借名契約之約定；苟相對人為惡意時，應有民法第一百十八條無權處分法則之適用。」第三人惡意時，依無權處分之規定處理；第三人善意時，可主張無權處分進而受善意受讓或信賴登記之保護。

 3.這個問題，在最高法院106年度第3次民事庭會議決議中得到定論。105年民議字第1號提案，出名人未經借名人同意，將該不動產所有權移轉登記予第三人，其處分行為，屬有權處分。所以借名登記的方式對於借名人較沒保障，所以要採取此方式必須將風險納入考量。

相關判決

1.最高法院103年度台上字第1518號判決。

2.最高法院104年度台上字第298號裁定。

3.最高法院106年度第3次民事庭會議決議。