法律事務所

房東與房客簽訂租賃契約後，並將該契約辦理公證。於該租賃期間，房客不依約繳交房屋且超過二個月，房東依法定程序催告及終止契約。此時，房東是否可持此公證書請求給付租金、返還房屋？

現在提倡房屋租賃契約辦理公證，房東對於房客有關給付租金、違約金及交還房屋，不須經過訴訟即可請求法院強制執行。但並非如此，必須區分下列幾種情形。

一、租金

      依公證法第13條第1項第1款及第3款規定。租賃契約載明租金及返還房屋應受強制執行之意旨，經公證後，此公證書可為執行名義。縱使仍在租賃契約期間，只要約定房客未付租，可就到期未付之租金，聲請強制執行，不須等到租期屆滿。

二、返還房屋

      公證法第13條第1項第3款規定所定之執行名義，係以依公證書可證明租用或借用房屋，約定期間並應於期間屆滿時交還房屋者為限。若因承租人積欠租金，出租人終止租賃契約，請求出租人遷讓房屋，因租期未屆滿，不在公證書執行力之範圍。終止契約之情形，需要透過法院實質審理後才能認定當事人一方是否合法終止契約，故出租人僅得另行起訴，取得執行名義後，方得請求執行法院強制執行。強制執行事件屬非訟事件性質，執行法院僅得形式上審究，不得為實體事項之審理，倘若符合公證書所約定逕受強制執行之要件時，法院則准予執行，若不符合即駁回聲請，不做實質認定。

三、違約金

      違約金之給付，約定應逕受強制執行，將其違約事實及違約時應給付金額，載明公證書上，即得作為執行名義。至於對於違約金金額是否過高，則屬實體上之問題，應另外提起訴訟解決，並非執行法院能審理之範圍。

相關判決

最高法院99年度台抗字第882號民事裁定