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房屋租賃契約

一、房屋租賃契約一定要書面訂立嗎？
承租人和出租人談妥，口頭約定就能成立房屋租賃契約。租賃契約為諾成契約，僅需一造約明以某物租與相對人使用，其相對 
人約明支付租金，即生效力（最高法院19年上字第343號判例意旨參照）。
但如果沒有書面契約，事後雙方發生糾紛時，如何去證明該房屋租賃契約已經成立，就是一個很大的問題。況且書面契約裡面 
會針對雙方當事人之權利義務有明確的規範，倘日後有紛爭時，其責任的歸屬也較為明確。
或許有人會說，當初我有交付定金，契約應該算成立吧？依民法第248條規定：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推 
定其契約成立。」因此出租人受有定金，此契約推定成立，原則上，這一點是沒有太大問題。在訴訟上，承租人是否有交付 
定金予出租人，是必須由承租人負舉證責任，所以若不是以轉帳的方式，而係由現金交付，記得要留下出租人收受定金之證 
明。


二、承租人積欠租金，出租人何時可終止房屋租賃契約？
現實生活中，最常遇到的就是，還在租賃關係存續中，親愛的承租人租金繳到一半，突然不繳了，且又基於種種的理由，還 
打算繼續住著，完全沒有一點點想搬走的跡象，此時此刻出租人如何「合法」終止此房屋租賃契約呢？
(一)終止房屋契約之前提
1.無支付押租金
依民法第440條規定，房屋租賃之租金積欠達2個月總額，出租人可採取法律程序，依法催告承租人繳納租金，如不在期限支 
付，則終止此租賃契約，此基於法律保護承租人的政策。是不是租金積欠達2個月才能催告？出承租人有支付租金遲延之狀況 
即可催告，只是要終止此契約的前提，是遲付租金之總額，要達二個月之租額，兩者不衝突。
2.有支付押租金
如果承租人有付押租金的前提，應類推適用土地法第100條第3款規定：承租人積欠金額，除擔保金抵償外，達二個月以上 
時， 出租人才得收回房屋。這邊的擔保金就是我們俗稱的押租金。所以承租人如果積欠租金之總額，以押租金抵充後，未達 
二個月 的話，即使催告，也不生終止的效力。

◎實務上認為，土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用。（此有最高法院44 年台上字第516號判例可資參照）

◎臺灣高等法院 105 年度 上更(一) 字第 102 號民事判決
按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題，有最高法院87年度台上字第1631號判決要旨可參。本件上訴人僅交一半租金，至101年6月30日止，積欠租金685,314元，以押租金435,120元抵充後，仍有250,194元租金未繳（685,314-435,120），尚未逾兩期租金總額304,584元（152,292X2），雖被上訴人以存證信函之書面通知上訴人催討欠租，如上所述，惟欠繳租金額未達兩期租金總額，揆前說明，自不生101年6月30日終止系爭租約之效力，然上訴人101年7月、8月份仍繳一半租金，累積至同年8月份，積欠租金達402,486元（250,194+76,146X2），已逾兩期租金總額，被上訴人以起訴狀送達日即101年9月7日終止系爭租約，核屬有據。

◎最高法院100年度台上字第725號民事判決
按以現金為租賃擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額；已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租，土地法第九十九條定有明文。又以承租人遲付租金為終止原因者，必承租人遲付租金之總額已達兩個月之租額，經定相當期限催告，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租約，此觀民法第四百四十條第一、二項規定自明。是承租人支付之擔保金超過二個月房屋租金之總額，如承租人表示以擔保金抵償，須抵償後遲付之租金達兩個月之租額，出租人始得定期催告承租人給付租金，必待承租人仍不於期限內支付，出租人始得進而終止租約。